Les obligations du bailleur

1. Les obligations du bailleur lors de la délivrance du logement

Lors de la délivrance du bien, le bailleur est tenu de respecter 4 obligations :

  • 1. Le logement doit être en bon état de réparations de toutes espèces
  • 2. Le logement doit être en état de servir à l’usage convenu entre les parties
  • 3. Le logement doit être exempt de vices
  • 4. Le logement doit être conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité

A. L’obligation de délivrance d’un bien en bon état de réparations implique généralement que le logement doit être en parfait état de propreté et ne nécessiter aucune réparation de quelque nature que ce soit, y compris les réparations locatives.
Concrètement, cette première obligation présuppose que le bailleur ait remplacé ce qui était usé ou vétuste, ait assuré l’entretien et le bon fonctionnement des tous les appareils et ait fait toutes les réparations rendues nécessaire en ce compris les réparations locatives avant la prise de cours du bail.

B. Il découle de l’obligation de délivrance d’un bien en état de servir à l’usage convenu que le bailleur soit en mesure de démontrer qu’il dispose des toutes les autorisations administratives nécessaires à la mise en location du bien et qu’il ait effectué les contrôles imposés par des règlementations nécessaires.
Le logement que le bailleur donne en location doit respecter les règles en matière urbanistique. L’article 84, §1er du C.W.A.T.U.P. soumet à permis d’urbanisme l’aménagement d’un logement, que ce soit dans une nouvelle construction ou dans une construction existante.
À titre exemplatif :
- Le bailleur doit remettre au locataire une copie du certificat de performance énergétique du bâtiment (« certificat PEB »).
- La mise en location des petits logements individuels ou des logements collectifs doit faire l’objet d’un permis de location.
- Les installations d’électricité et de gaz sont soumises à des obligations de contrôle.
- En matière environnementale, le bailleur doit faire contrôler par un organisme agréé les citernes à mazout d’une capacité égale ou supérieure à 3.000 litres et celles à gaz butane ou propane.
- De plus, le Code du Logement impose que tout logement individuel ou collectif doit être équipé d’au moins un détecteur d’incendie en parfait état de fonctionnement. L'installation des détecteurs est à charge du propriétaire du logement (attention, le cas échéant, le remplacement de la pile et/ou de la batterie est à charge du locataire).
- En outre, un contrôle régulier des installations de chauffage est obligatoire (Les obligations du bailleur lors de la délivrance, informations complémentaires, Service public de Wallonie, DGO4, www.spw.wallonie.be)

C. Le bailleur doit garantir au locataire l’absence de tout vice ou défaut qui rend impropre le logement à l’usage auquel il est destiné, ou diminue la jouissance normale et paisible qu’est en droit d’attendre le locataire des lieux loués.

D. Enfin, le bien loué doit être conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité (Arrêté royal du 8 juillet 1997). Lorsque le logement ne répond pas aux conditions minimales fixées par l’arrêté royal du 8 juillet 1997, il est loisible au locataire de saisir le Juge de paix pour solliciter une résolution du bail aux torts du bailleur avec, éventuellement, l’octroi de dommages et intérêts, ou exiger l’exécution des travaux nécessaires à la mise en conformité du bien loué.

2. Les obligations du bailleur en cours de bail

Les obligations du bailleur en cours de bail se retranche avec les obligations auxquels le bailleur est tenu avant la début du bail.

En cours de bail, le bailleur est principalement tenu à 3 obligations :

  • 1. Obligation d’entretien
  • 2. Obligation de réparation
  • 3. Garantie des vices

A. Le bailleur a l’obligation d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. En d’autres termes, cela implique que le bailleur doit assurer toutes les détériorations ou dégradations qui sont le fruit de l’écoulement du temps ou d’une usure normale comme par exemple ; le remplacement des peintures et de revêtements de sol amortis pas le temps ou l’entretien d’un système d’égouttage

B. Le bailleur est tenu des réparations rendues nécessaires et sans lesquelles l’usage normal des lieux pourrait être altéré.
L’obligation de réparation est résiduelle en ce sens que le bailleur est tenu de réaliser, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui ne sont pas considérées comme étant locative (cfr. Obligations du locataire)

C. Le bailleur a une obligation de garantie, envers son locataire, pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
Les vices ou les défauts de la chose louée s’entendent comme tout inconvénient ou déficience qui rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine.
Ainsi, une défectuosité de l’installation de chauffe ou sanitaire, des infiltrations d’eau ou la présence de mérule pourront donner lieu à garantie.